Vendre un logement : les diagnostics obligatoires et leur durée de validité

Le dossier de diagnostic technique, c’est quoi ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe les diagnostics qui informent l’acheteur sur l’état du logement. Il est à la charge du vendeur. Il est annexé à la promesse ou au compromis de vente, puis à l’acte authentique signé chez le notaire.

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Un diagnostic manquant ou périmé n’est pas un simple oubli : il peut fragiliser la vente et, pour plusieurs diagnostics, empêcher le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Les diagnostics à prévoir selon votre logement

Tous les diagnostics ne concernent pas tous les biens. Tout dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa situation :

• DPE : le diagnostic de performance énergétique, exigé pour la quasi-totalité des logements.
• Audit énergétique : pour une maison ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G.
• Plomb : si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
• Amiante : si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Électricité et gaz : si l’installation a plus de 15 ans.
• Assainissement : si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, ou si la commune l’impose.
• Termites et mérule : dans les secteurs désignés par arrêté.
• État des risques : si la commune est exposée à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou au radon. Dans le Haut-Rhin, de nombreuses communes sont concernées : vérifiez votre adresse sur le site Géorisques.
• Bruit : si le logement se trouve dans une zone de bruit d’aéroport, un point à vérifier par exemple autour de l’EuroAirport, près de Saint-Louis.

En copropriété, la surface privative dite « loi Carrez » doit en plus figurer dans la promesse et dans l’acte de vente.

Combien de temps sont-ils valables ?

Les durées de validité varient beaucoup d’un diagnostic à l’autre :

• DPE : 10 ans, sous réserve des règles sur les anciens DPE (voir plus bas).
• Audit énergétique : 5 ans.
• Amiante : illimitée en l’absence d’amiante, 3 ans en cas de présence.
• Plomb : illimitée en l’absence de plomb, 1 an en cas de présence.
• Électricité, gaz et assainissement : 3 ans.
• Termites et état des risques : 6 mois.

Attention : c’est à la date de signature qu’un diagnostic doit être valable. Un état des risques fait au moment du compromis peut donc devoir être refait avant l’acte définitif.

DPE : attention aux anciens diagnostics

Depuis le 1er janvier 2025, un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable, même s’il a moins de dix ans. Si votre DPE date d’avant cette date, il faut le refaire avant de mettre en vente.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a aussi évolué pour les logements chauffés à l’électricité : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Pour un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation tenant compte de ce nouveau calcul peut être téléchargée sur l’observatoire DPE de l’ADEME. Nous détaillons ce changement dans notre article sur le calendrier du DPE.

Côté audit énergétique, l’obligation concerne les maisons classées F ou G depuis 2023, et E depuis le 1er janvier 2025. Elle s’étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Nos conseils pour ne pas retarder la vente

• Commandez les diagnostics dès la mise en vente. L’étiquette énergie doit figurer dans l’annonce : le DPE est donc indispensable avant même la première visite.
• Surveillez les diagnostics de six mois. Si la vente prend du temps, l’état des risques et le diagnostic termites devront être refaits.
• Regroupez les diagnostics. Un même diagnostiqueur certifié peut souvent tout réaliser en une seule visite. Comparez plusieurs devis.
• Rassemblez vos justificatifs. Factures de travaux, de chaudière ou d’isolation : ils aident le diagnostiqueur et rassurent l’acheteur.

Un dossier complet dès le départ, c’est un argument de plus face à des acheteurs attentifs, de Colmar à Mulhouse en passant par Guebwiller.