Investir dans un logement à louer : le dispositif Jeanbrun expliqué simplement

Le principe : amortir votre logement

Le dispositif Jeanbrun, souvent appelé « statut du bailleur privé », a été créé par la loi de finances pour 2026. Il concerne les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

L’idée est simple. Vous louez le logement vide, comme résidence principale de votre locataire, pendant au moins 9 ans. En échange, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du bien : c’est l’amortissement. Le terrain n’est pas amortissable : la base retenue correspond à 80 % du prix d’acquisition.

C’est une logique différente de l’ancien Pinel. Il n’y a plus de réduction d’impôt directe, mais une charge déductible qui diminue le revenu imposé.

Quels logements sont concernés ?

• Le neuf : un logement neuf ou acheté sur plan (VEFA), situé dans un immeuble collectif.
• L’ancien rénové : un logement acheté avec des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition, qui répondent aux critères de la réhabilitation lourde. Après travaux, le DPE doit atteindre la classe A ou B.
• Partout en France : il n’y a pas de zonage. Un appartement à Guebwiller, Colmar, Mulhouse ou Saint-Louis peut donc être éligible, alors que le Pinel était réservé aux zones les plus tendues.

Attention : dans l’état actuel des textes, les maisons individuelles ne sont pas concernées, puisque le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif.

Les taux et les plafonds

Le taux d’amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer. Plus le loyer est modéré, plus le taux est élevé.

• Dans le neuf : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social.
• Dans l’ancien rénové : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le même principe.
• Un plafond annuel par foyer : 8 000 € en principe, 10 000 € si au moins la moitié de vos loyers bruts vient de locations sociales, 12 000 € si elle vient de locations très sociales.

Un exemple pour fixer les idées : pour un appartement neuf acheté 200 000 € et loué au niveau intermédiaire, la base amortissable est de 160 000 €. L’amortissement atteint alors 5 600 € par an, sous le plafond de 8 000 €.

Les contraintes à bien mesurer

• Le régime réel est obligatoire : le micro-foncier n’est pas compatible avec le dispositif.
• Des plafonds s’appliquent : le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés selon le niveau choisi.
• Pas de location à la famille proche : le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal, ni être un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré.
• Un engagement de 9 ans : si vous ne le respectez pas, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus, sauf exceptions (invalidité, licenciement, décès).
• Un effet à la revente : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits. Votre plus-value imposable sera donc plus élevée. Vous pouvez l’anticiper avec notre simulateur de plus-value.

Bon à savoir : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier reste imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce qui pourrait encore changer

Le projet de loi « Relance logement », adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Le texte présenté par le gouvernement prévoyait notamment d’ouvrir le dispositif aux maisons individuelles anciennes et d’abaisser le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d’achat. Les députés discutent aussi d’autres pistes.

Rien n’est définitif à ce jour. Tant que la loi n’est pas votée et publiée, ce sont les règles de la loi de finances pour 2026 qui s’appliquent. Avant de signer, faites valider votre montage par votre notaire ou un conseiller fiscal. Et si vous souhaitez déléguer la mise en location et le suivi du bien, découvrez notre offre pour faire louer et gérer votre logement.